경매 권리분석은 경매물건을 낙찰받기 전에 낙찰자가 인수해야 할 권리를 확인하는 절차입니다. 권리분석을 통해 낙찰자가 인수해야 할 권리의 규모와 위험을 파악할 수 있습니다.
권리분석 4단계
권리분석은 크게 4단계로 나누어 체크할 수 있습니다.
1단계: 말소기준권리 찾기
말소기준권리란 권리분석의 기준이 되는 권리입니다. 등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됩니다. 즉 낙찰되고 소유권이전을 하게 되면 전 소유자(체납자)의 등기부등본상의 권리들이 깨끗이 없어집니다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 근저당
- 압류
- 가압류
- 경매기입등기(등기부상 '경매개시결정')
- 담보가등기(등기부상 '소유권이전청구권가등기'로 표시)
2단계: 등기부등본상의 권리분석
말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 소유권, 권리, 담보 등에 대한 정보를 담고 있는 문서입니다.
등기부등본상의 권리는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
인수권리가 있는 권리
- 말소기준권리보다 앞선 권리
- 배당요구하지 않은 선순위전세권, 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등
- 전소유자의 가압류(공매 매각 시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨)
인수권리가 없는 권리
- 등기부등본에 기재되어 있지 않은 권리
- 배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그 외 해당부동산의 공법적인 제한사항 등
인수 권리가 있는 것이라면 낙찰자가 인수해야 합니다. 인수 권리가 있는지 여부를 확인하고 낙찰에 참여하는 게 실패하지 않는 투자가 됩니다. 다만 등기부등본상에 권리가 정확하지 않을 수 있다는 점 꼭 유의하세요!
등기부등본상의 권리가 정확하지 않는 이유?!
등기부등본상의 권리 신고가 제대로 이루어지지 않을 수 있습니다. 등기부등본상의 권리는 등기소에 신고된 권리만 기재됩니다. 하지만 모든 권리가 등기소에 신고되지는 않습니다. 예를 들어 임차권은 등기하지 않아도 효력이 있습니다. 등기부등본에 기재되지 않은 임차권이 존재할 수 있습니다.
등기부등본상의 권리가 변경되었지만 등기되지 않을 수 있습니다. 등기부등본상의 권리는 변경될 수 있습니다. 예를 들어 전세권자가 보증금을 인상하거나 가압류가 해제될 수 있습니다. 하지만 이러한 변경 사항이 등기되지 않을 수 있습니다. 등기부등본상의 권리가 최신 상태인지 확인해야 합니다.
예시
등기부등본상 다음과 같은 권리가 있는 경우를 생각해 보겠습니다.
말소기준권리: 2023년 10월 10일 근저당권
선순위전세권: 2023년 9월 10일
임차권: 2023년 8월 10일
이 경우 낙찰자는 선순위전세권과 임차권을 인수해야 합니다. 선순위전세권은 낙찰대금에서 우선 배당되며 임차권은 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.
3단계: 임차인(점유자)분석
임차인의 권리는 등기부등본에 기재되지 않더라도 인수될 수 있습니다. 임차인의 권리를 확인하기 위해서는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
- 전입세대주가 있는지 여부
- 전입세대주가 있는 경우 배당요구를 했는지 여부
- 전입세대주가 없는 경우 임차인이 있는지 여부
- 임차인이 있는 경우 대항력 있는 임차인인지 여부
4단계: 권리분석 결과 검토
권리분석을 통해 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
- 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 여부
- 낙찰자가 인수해야 할 권리의 규모
- 낙찰 후 발생할 수 있는 비용
FAQs로 정리한 내용입니다.
Q. 말소기준권리란 무엇인가요?
A. 말소기준권리란 경매물건을 낙찰받으면 낙찰자가 인수해야 할 권리의 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있는 권리는 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 즉 낙찰자가 소유권을 취득하면 말소기준권리를 포함한 모든 권리는 말소됩니다.
Q. 등기부등본상의 권리는 모두 인수해야 하나요?
A. 아닙니다. 등기부등본상의 권리 중 일부는 인수되지 않습니다. 예를 들어 배당요구하지 않은 선순위전세권, 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등은 인수되지 않습니다. 등기부등본에 기재되지 않은 임차인의 권리도 인수될 수 있습니다.
Q. 임차인의 권리는 어떻게 확인할 수 있나요?
A. 등기부등본에 기재되지 않더라도 임차인의 권리는 인수될 수 있으니 임차인의 권리를 확인하기 위해서는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
* 전입세대주가 있는지 여부
* 전입세대주가 있는 경우 배당요구를 했는지 여부
* 전입세대주가 없는 경우 임차인이 있는지 여부
* 임차인이 있는 경우 대항력 있는 임차인인지 여부
Q. 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 어떻게 판단할 수 있나요?
A. 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 판단하려면 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
* 말소기준권리
* 등기부등본상의 권리
* 임차인의 권리
Q. 낙찰자가 인수해야 할 권리의 규모는 어떻게 산정할 수 있나요?
A. 낙찰자가 인수해야 할 권리의 규모는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정할 수 있습니다.
* 말소기준권리
* 등기부등본상의 권리
* 임차인의 권리
Q. 권리분석을 어디서 배울 수 있나요?
A. 권리분석을 배울 수 있는 곳은 다음과 같습니다.
* 경매 교육기관
* 경매 관련 책자
* 경매 관련 온라인 강의
* 경매 전문가의 도움
Q. 권리분석을 꼭 해야 하나요?
A. 꼭 해야 합니다. 권리분석은 경매 투자의 가장 중요한 부분입니다. 권리분석을 통해 낙찰자가 인수해야 할 권리와 규모를 정확하게 판단할 수 있습니다.